房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告-中國房地產(chǎn)行業(yè)存在的深層次缺陷分析_投資策略_分析預(yù)測(cè)_房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

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2010-2015年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)

2010年樓市在新政的影響下，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)觀望的階段，而越來越多的消費(fèi)者，放棄了以前價(jià)格低就

2010-2015年中國地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與前景評(píng)估

2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資1

2010-2015年豪宅行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)

十年來，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)從覺醒到蓬勃的增長(zhǎng)時(shí)期，而位于房地產(chǎn)之巔的別墅市場(chǎng)則經(jīng)歷了一個(gè)

2010-2015年房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)

隨著中國房地產(chǎn)使用制度改革在各個(gè)地區(qū)的強(qiáng)力推進(jìn)，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，尤其是住房福利

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　　2010年8月11日-14日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”在海南博鰲開幕。論壇邀請(qǐng)了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì)，共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

　　以下內(nèi)容為著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮13日上午演講實(shí)錄：

　　謝謝主持人。用央視主持人的一句名言，不要走開，后面內(nèi)容更精彩。

　　剛才任總講了一番話，作為開發(fā)商任志強(qiáng)的講話像不像學(xué)者？但是任總有一個(gè)小小的錯(cuò)誤，他說每年1000多萬新增家庭每年新供房只有560多萬套，以此證明供求矛盾。在官場(chǎng)待過的人都知道，提一個(gè)正部級(jí)能有6.7個(gè)人升官，提一個(gè)正局有4.6個(gè)人升官。所以賣一套新房可以有2.8戶得到改善。

　　再一個(gè)，鐘偉教授在臺(tái)下說你說點(diǎn)尖銳的，我就尖銳他一下，他說北京上海的房子沒有沒有里約熱內(nèi)盧、約翰內(nèi)斯堡的貴，但是鐘偉先生忘了，里約熱內(nèi)盧比較窮的他不買房，約翰內(nèi)斯堡他們住鐵皮房，里約熱內(nèi)盧他們住印第安人保留地。

　　我變主意了，本來給我定的題目挺好，但是我昨天看我們有一個(gè)媒體老總做了一個(gè)挑戰(zhàn)，他說希望學(xué)者講點(diǎn)真知灼見，別老講人云亦云的東西，咱就講點(diǎn)真知灼見。

　　前兩天我說20年內(nèi)中國有一半房要拆了重建，于是媒體大炒，其中有一位記者說我語出驚人。這個(gè)題目是人民日?qǐng)?bào)的，“房?jī)r(jià)猛漲，百姓望樓興嘆、勢(shì)在必控、國家正擬法規(guī)”，這是1989年2月20號(hào)的一個(gè)文章。也就是說有不少媒體在討論房地產(chǎn)問題的時(shí)候視角在20年來始終過于狹窄。

　　我最近寫了一本書，其中有一講是房地產(chǎn)與中國國情。中國國情又分十個(gè)主要國情特點(diǎn)，20年拆除一半不過是十個(gè)國情中的一個(gè)，中國房地產(chǎn)需要研究的問題還非常多。

　　這個(gè)消息說了后，有不少評(píng)論家寫了不少評(píng)論文章，我在這里簡(jiǎn)要作答。

　　有一個(gè)說法說，為什么說中國的住房那么多短命？我所說的內(nèi)容沒有一條和短命、和住房質(zhì)量不達(dá)標(biāo)連在一塊。您說的和我說的風(fēng)馬牛不相及。倒不如說我們解放前49年前這些爛房子，50年亟待改造的棚戶區(qū)，60年、70年代的簡(jiǎn)易房，能住這么長(zhǎng)時(shí)間，這些房子真夠長(zhǎng)壽的。

　　第二，有記者說那些房子仍然很堅(jiān)固，憑什么拆？誰說到了設(shè)計(jì)壽命就得拆？

　　第三，也有媒體寫文章問我，你這不是要把舊城風(fēng)貌文物保護(hù)一風(fēng)吹。人們都知道吃食品要吃有營養(yǎng)的，你就質(zhì)問專家說，你這不是把人人都吃成糖尿病嗎？這種質(zhì)問有點(diǎn)風(fēng)馬牛不相及。

　　我們房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多重大缺陷，并不只是房?jī)r(jià)、供應(yīng)量、政策。房?jī)r(jià)只是表象，政策只是人們對(duì)客觀規(guī)律主觀認(rèn)識(shí)，也不一定符合客觀規(guī)律。

　　我認(rèn)為有四大缺陷：第一，市場(chǎng)化淘汰機(jī)制缺失是一個(gè)重要特點(diǎn)。迄今，我們中國開發(fā)商只有四種死法，卷款潛逃、行賄案發(fā)、內(nèi)訌解體、屯地被查，幾乎找不到被市場(chǎng)淘汰的例證。

　　這是市場(chǎng)發(fā)展不成熟的表現(xiàn)。如果中國足球不、不打架、不收買裁判、不惡意傷人就能贏球，這個(gè)規(guī)則不會(huì)造就強(qiáng)大的球隊(duì)。

　　我們可以這樣說，明顯看到過去十年，剛才主持人說我們十年輝煌如何，但是這十年當(dāng)中，過度依靠少數(shù)沿海大城市市場(chǎng)、依靠高端樓盤、依靠富人、依靠投資需求才能維持的產(chǎn)業(yè)，仍然是一個(gè)脆弱的產(chǎn)業(yè)。

　　如果說第三套房成交量就降為接近于0，這個(gè)市場(chǎng)不是一個(gè)正常的市場(chǎng)。人們說現(xiàn)在是最嚴(yán)厲的打壓，現(xiàn)在我們利率還是負(fù)利率，還是25年來最低點(diǎn)。

　　鐘偉教授說前7月份CPI同比3%，如果上升到3.6%，居民儲(chǔ)蓄存款應(yīng)該4.5才合適，如果漲到4.5，居民儲(chǔ)蓄存款一年期為例要漲一倍。

　　因此我們還是看看自己的弱點(diǎn)為好，我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)面對(duì)全世界未來20年都是最大、擴(kuò)張最快、收入增長(zhǎng)速度最高、需求最旺盛的市場(chǎng)。剛才很多企業(yè)講自己怎么樣在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上的思想，媒體經(jīng)常討論萬科又降價(jià)了這些，但這只是低端的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。下一個(gè)階段，在環(huán)保競(jìng)爭(zhēng)、技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)權(quán)競(jìng)爭(zhēng)等方面我們有多少企業(yè)做好準(zhǔn)備了？我們得看到自己產(chǎn)業(yè)的脆弱。

　　我們現(xiàn)在說有1.9億平方米待售房，實(shí)際上這并不吃驚，如果我們老指望像賣大白菜一樣賣房子，那這個(gè)產(chǎn)業(yè)是處于一個(gè)極端不正常的情況下。

　　國際上住房周期要比我們現(xiàn)在長(zhǎng)很多，80年代末到90年代初，中國家電業(yè)發(fā)展過程，當(dāng)時(shí)政府宣布只有國家部委一級(jí)企業(yè)才能生產(chǎn)彩電冰箱。但是今天中國成為當(dāng)之無愧的世界家電大國，那些當(dāng)年定點(diǎn)生產(chǎn)的名牌企業(yè)，今何在？淘汰的是個(gè)體，升級(jí)發(fā)展的是產(chǎn)業(yè)。

　　第二個(gè)缺陷，我們產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)配置嚴(yán)重不均衡。房地產(chǎn)業(yè)在任何國家都是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，這是不需要論證的事。風(fēng)險(xiǎn)是一種客觀存在，人們不可能消滅風(fēng)險(xiǎn)。

　　我們舉一個(gè)物理學(xué)的例子，一個(gè)氣球如果壁后各處很均勻，可以吹很大。如果一個(gè)環(huán)節(jié)很厚，這個(gè)氣球反而會(huì)破裂。老百姓以為100萬買的房子，200萬賣了，你從此不購房就賺到了100萬，如果你想購買同樣地段的房子，重置成本仍然是200萬，那100萬誰拿走了？政府。

　　我們很多開發(fā)商以為2000元樓面價(jià)拿的地，銷售的時(shí)候漲到5000元，可以獲取一塊土地增值收益。其實(shí)大謬，因?yàn)槟隳没赝瑯拥�，獲取同樣質(zhì)量再生產(chǎn)要素重置成本5000元，這3000元土地收益誰拿走了？政府。

　　政府通過賣第二塊地方時(shí)把第一塊地的收益拿走了，政府把土地增值收益所帶來的財(cái)產(chǎn)性風(fēng)險(xiǎn)最終轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。開發(fā)商也一樣，開發(fā)商從銀行貸的錢兩塊，一塊是開發(fā)貸款，一塊是通過消費(fèi)者按揭貸款，然后交預(yù)付款方式獲得了資金，實(shí)際上是與銀行合謀綁架了消費(fèi)者信用，實(shí)際上是消費(fèi)者用自己的信用來替開發(fā)商做擔(dān)保。

　　銀行也樂觀其成，因?yàn)榘唇屹J款不良率比開發(fā)貸款低得多。我們現(xiàn)在給消費(fèi)者提供的都是浮動(dòng)利率，浮動(dòng)利率看起來是很公平的，單誰也不知道明天升息還是降息，風(fēng)險(xiǎn)一半一半。

　　消費(fèi)者按揭貸款的時(shí)候可曾想過，在未來按揭貸款20、30年中，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的機(jī)會(huì)是95%，低于或者持平現(xiàn)在的機(jī)會(huì)連5%都不到。我們的風(fēng)險(xiǎn)非常不公平地集中在一個(gè)點(diǎn)上，這正是產(chǎn)業(yè)不合理的一個(gè)方面。直接融資說了很多年，渠道反而越來越狹窄。這個(gè)問題我們提到這里為止。

　　第三個(gè)缺陷，交易主體缺位。我們房地產(chǎn)市場(chǎng)就像沒有邊裁、沒有后衛(wèi)，甚至沒有門將的球隊(duì)。我們作為供給方的開發(fā)商直接面對(duì)作為需求方的最終購房者個(gè)人，直接做“零售”，全世界沒有聽說過。

　　供求雙方之間沒有任何緩沖的層次，只能導(dǎo)致供求雙方空間、時(shí)間、價(jià)格、檔次、質(zhì)量等矛盾的直接碰撞。缺位的地方，我們簡(jiǎn)單提到，老百姓買了房還是沒有買房，有任何避險(xiǎn)的工具嗎？沒有。為什么老百姓有恐慌性購房呢？為了規(guī)避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。我們可以通過在國外很多地方都有的通過指數(shù)交易方式分流那些投資性需求，來使老百姓規(guī)避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

　　第四個(gè)缺陷，需求早熟。老百姓應(yīng)不應(yīng)該改善住房？應(yīng)該。我們政策應(yīng)不應(yīng)該加大老百姓改善住房的步伐呢？非常應(yīng)該。

　　但是實(shí)事求是說，中國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在平均住房水平，中國住宅建設(shè)，像很多豪宅、獨(dú)享尊貴這些詞上，以及剛才鐘教授還講到將來上海、北京還有特高檔的豪宅出現(xiàn)，這些和中國現(xiàn)在發(fā)展階段明顯超前了。

　　這個(gè)超前是有客觀原因的，在過去十年中，我們不得不把資源集中于建設(shè)現(xiàn)代化的北京、上海、廣州，因?yàn)槲覀兊瞄_奧運(yùn)會(huì)，得開世博會(huì)，得開亞運(yùn)會(huì)。

　　但是我們得承認(rèn)這樣一個(gè)事實(shí)，大城市相對(duì)于我們整體發(fā)展水平過于超前。政府也做出了一些不適當(dāng)?shù)某兄Z，炒房賺錢效應(yīng)，三代人湊錢付首付都推升需求早熟。

　　實(shí)際上，當(dāng)大多數(shù)人家庭收入用于吃穿用等日常支出尚一半的時(shí)候，恐怕很難實(shí)現(xiàn)大多數(shù)人買得起房。買房需要資產(chǎn)累積能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力。最近媒體爆炒一個(gè)賣蔥的老太炒房炒成七套房，也在催生需求早熟。

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中國房地產(chǎn)行業(yè)存在的深層次缺陷分析